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房屋买卖合同被解除后守约方是否可以要求支付约定的违约金?

来源:北京合同纠纷诉讼律师 时间:2015-12-01 13:19:03

【案情】

       2015年,经某房屋中介公司介绍,原告黄某与被告陈某签订了一份《房屋买卖合同》,双方在合同中约定,被告自愿将座落于某某花园的一套面积为136.25平米的房屋出售给原告,房屋总价款为246万元,买卖合同生效之日原告向被告支付房款86万元,余款160万元在房屋办理权属登记之日付清。被告承诺所出售的房屋的权属明晰,无其他任何产权纠纷,确保该房屋权属的真实性。若双方有一方违约,则需向守约方支付违约金20万元。后房屋在办理权属登记过程中发现,该标的房屋于2013年在某商业银行办理了银行抵押贷款100万元。被告在合理期间不能消除该房屋的抵押行为。后原告诉至法院,要求法院判决解除双方签订的房屋买卖合同,返还已支付的房款86万元,并要求被告向原告支付房屋买卖合同中约定的违约金20万元。

【问题提出】

      房屋买卖合同解除后,原被告双方在合同中约定的违约金是否应当予以支持?

【律师据法答疑】

       首先,合同当事人约定的违约金条款在合同依法解决后是否有效的问题,其实质是违约金条款是否具有独立性的问题。违约责任条款是否具有独立性,关键是应视消灭或否定合同效力的原因和违约责任的形态而定。针对合同效力消灭后处理有关事宜的依据,我国《合同法》分别在第57条和第98条作出相应规定。《合同法》第57条规定:“合同无效、被撤销或终止,不能影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”《合同法》第98条规定:“合同权利义务的终止,不影响结算和清理条款的效力。”无论是“解决争议的条款”还是“结算和清理条款”,都是当事人为合同效力消灭后如何处理相关事宜而事先约定具有相对独立效力的条款,它不因合同效力的终止或被否认而失去效力,否则这种约定将变得毫无意义。

       其次,根据《合同法》的有关规定,合同解除分为约定解除和法定解除,只有当事人的行为构成根本性违约,才可以适用法定解除。本案中被告已先行将标的房屋抵押给了商业银行,该行为可能导致原告无法获得房屋所有权,导致不能实现原告合同目的即房屋买卖合同无法正常履行,其行为构成根本性违约。原告先行向被告支付了86万元购房款,且造成原告的时间与金钱的损失,根据相关法律的规定,原告有权要求被告承担相应的赔偿损失。双方在合同中约定,一方构成违约,则需向守约方支付20万元违约金。该合同约定是双方在合同订立之时,对合同后续履行过程中存在违约行为的约定,依据当事人意思自治原则,应当予以支持。且当事人在合同中约定违约金的处理条款,有利于简化后续损害赔偿金的计算,方便当事人履行并予以履约,减少双方二次纠纷的发生!

       最后,依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定:“买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。所以本案原告温某要求被告支付合同约定的违约金于法有据,应当予以支持。通过违约条款的适用有利于督促合同双方当事人在合同履行过程中遵守诚信规则,故本案原告原告的诉请应予以支持。

        综上所述,即便本案房屋买卖合同被解除,违约金条款也继续有效,即对原告要求被告支付20万元违约金的诉请应予以支持!

 
律师简介
北京合同纠纷诉讼律师-何一然
何一然
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执业证号:11101200910185041
律所:北京市明宪律师事务所
律师简介:   何一然律师网是由何一然律师创办的,主要负责办理涉及民商事类型的诉讼案件,何律师,有五 年的公司法务经验和 四 年的律师事务所执业律师的经验 , 凭借着自身深厚的法学理论素养和文字功底,及快速学习吸收新知识的能力,尤其是对民法、合同法、民事诉讼法有着较为扎实的法学理论基础 , 因此,在诉讼程... [全文阅读]
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