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如何认定“一房二卖”中两个房屋买卖合同的法律效力 ?

来源:北京合同纠纷诉讼律师 时间:2015-05-12 12:19:06

【案情简介】

       唐某(男)与刘某(女)是夫妻,二人不在同一个县城上班。婚后,夫妻二人共同购买了一套三居室的房屋,并且在房管局办理了房屋登记。由于房屋不在夫妻俩工作的县城,夫妻俩都有将此房屋出售之意。刘某私自与同事张某达成协议,以30万元将该房卖给张某,双方签订了买卖协议,但未办理过户登记手续。在另一个县上班的唐某因不知此房已出售于张某,又私自与其朋友廖某达成协议,将房屋卖与廖某,价额32万元,并且快速办理房屋过户登记手续。后来,因张某要求刘某交付房屋,与唐某、刘某发生纠纷,诉至法院。

【问题提出】

       上述签订的两个房屋买卖合同,哪个有效?廖某与张某谁能取得房屋所有权?存在如下三种不同意见:

       第一种意见认为,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,认定为无效。本案中,唐某与刘某系夫妻,其共有房屋为夫妻共同共有财产,其对夫妻共有财产的处分,应经过双方协商,取得一致意见后才能处分。本案的二次卖房均未取得共有人的同意,故二次房屋买卖合同均为无效合同,本案应按无效合同处理。

       第二种意见认为,房屋属不动产,根据民法原理,可以适用善意取得制度,尽管二次卖房行为均无效,但廖某已付了房款,进行了房产登记。所以,虽然买卖行为是无效的,但第三人善意有偿取得该项财产的,应当维护其利益,故廖某应为该房屋的合法财产所有人。

       第三种意见认为,二次买卖房屋合同均有效,不动产所有权变动以登记为公示方式,房屋所有权已办理过户登记于廖某名下,故其 所有权应由廖某享有,刘某只能向张某承担违约责任,赔偿其损失。

【评析】笔者赞同第三种意见,理由如下所述:

      首先,根据我国《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”意思是说,设立、变更、转让和消灭不动产物权,只有经过相关部门的登记,才能生效。不登记的,不发生物权效力。不动产登记,是指将房屋等不动产的所有权或其他物权的取得、丧失与变更,按照法定程序记载于有关专门机构掌握的专门的薄册上的行为。在房屋买卖中,签订了房屋买卖合同,还必须经过登记主管机关对房屋权属变更情况进行登记,买房人才能取得房屋的所有权。本案中,唐某与廖某签订的合同经过房管局登记,所以廖某依法取得了房屋的所有权。

       其次,我国《婚姻法》规定对夫妻共同所有的财产,夫或妻有平等的处理权。《婚姻法》解释(一)第十七条第(二)项规定:"夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。"本案中,张某和廖某均有理由相信卖房是唐某刘某夫妻共同意思,故共有人的对方不可对抗买受者,所以二次买卖房屋合同均有效。

       最后,登记对不动产物权的效力和对合同效力的影响是不同的,也就是说不动产登记并不必然影响合同的效力。我国《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”意思是没有办理不动产物权登记的,不发生物权效力,但却不影响合同效力,合同的效力应依据《合同法》来判断是否有效。如果合同有效的,当事人可依据《合同法》的规定要求对方履行办理登记的义务;无法办理登记的,可要求损害赔偿。本案中,前后两个房屋买卖合同都有效。只不过,房屋所有权已办理过户登记于廖某名下,故其所有权应由廖某享有,而张某可以向刘某主张合同违约责任,维护自己的合法权益。

 
律师简介
北京合同纠纷诉讼律师-何一然
何一然
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律师简介:   何一然律师网是由何一然律师创办的,主要负责办理涉及民商事类型的诉讼案件,何律师,有五 年的公司法务经验和 四 年的律师事务所执业律师的经验 , 凭借着自身深厚的法学理论素养和文字功底,及快速学习吸收新知识的能力,尤其是对民法、合同法、民事诉讼法有着较为扎实的法学理论基础 , 因此,在诉讼程... [全文阅读]
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