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妻子以丈夫名义出卖房屋是否构成表见代理 ?

来源:北京合同纠纷诉讼律师 时间:2016-02-25 11:15:51

[案情]

      郭某与杨某夫妻俩于1993年在江西省莲花县城共建一栋200余平方米的二层房屋,于2000年8月办理了房屋所有权登记,该房屋登记在郭某一人名下。2008年2月27日,在他人介绍下,杨某以郭某的名义与刘某签订了一份房屋买卖合同,将该房屋以3.3万元的价格出卖给刘某,该房屋买卖合同上郭某的姓名系杨某所写,郭某姓名上的手印是杨某所按。合同签订后,刘某按合同要求将购房价款全部支付给了杨某,杨某按合同将房屋及房屋所有权证、国有土地使用证交付给了刘某。郭某知情后,以事前未征得他同意,杨某擅自将该房屋出卖给刘某为由向法院起诉,请求依法确认杨某与刘某签订的房屋买卖合同无效,并依法判令刘某返还房屋及相关证件。

[分歧]

      在认定杨某与刘某签订的房屋买卖合同是否有效时对杨某以郭某名义出卖房屋能否构成夫妻表见代理出现了两种不同意见。

       第一种意见认为,该房屋是郭某与杨某夫妻共同共有财产,且在刘某与介绍人一起去郭某家签订房屋买卖合同时,杨某就已拟好了合同,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《婚姻法解释(一)》)第17条规定,刘某有理由相信其与杨某签订的房屋买卖合同是郭某与杨某的共同意见,杨某出卖房屋的行为构成夫妻表见代理,该房屋买卖合同有效。

       第二种意见认为,郭某与杨某虽然是夫妻关系,但不能仅凭是夫妻关系就认定杨某的出卖行为是夫妻表见代理,须有使刘某相信杨某有代理权的表征,郭某没有向刘某流露出卖该房屋的意思,杨某的行为不构成夫妻表见代理。该房屋登记的所有权人是郭某,杨某与刘某签订房屋买卖合同,事前未经郭某授权,事后郭某亦未追认,访房屋买卖合同无效。

[评析]笔者同意第二种意见。

       首先,依据我国《婚姻法解释(一)》)第17条规定:“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权’的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”这条规定表明,我国夫或妻对夫妻共同所有财产的处理权分为两类,一类是因为日常生活需要而处理夫妻共同财产,任何一方可以决定。主要有为了夫妻日常生活和子女抚养教育所产生的家庭事务,如因生活购物、医疗、子女抚养等需处理夫妻共同财产,夫妻任何一方均有权决定;另一类是非因日常生活需要而对共同财产做重要处理决定的,则需要夫妻双方协商一致。如房屋、汽车买卖等应取得双方一致意见,否则一方买卖房屋、汽车对另一方不产生法律约束力,即对非日常生活需要处理共同财产的,原则上不适用夫妻相互代理权。但为了保护善意第三人的利益,该条第二项规定了夫妻表见代理,即他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。与之相同的法律规定还有合同法第49条,该条规定:“行为人没有代理权,超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”

       其次,所谓表见代理,是指虽无代理权,但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。也就是说,行为人虽无代理权,但因本人行为造成表面上使相对人相信行为人有代理权,并与其进行法律行为,该法律行为的后果直接由名义上的本人承担。表见代理的法律要件是,以本人名义为民事法律行为;行为人无代理权;须有使相对人信其有代理权的表征;须相对人为善意,即相对人在与行为人进行民事法律行为时,并不知其无代理权,且无从得知。

上述要件中须有使相对人信其有代理权的表征,是指本人有作为或者不作为实施某种表示,使相对人根据这一表示足以相信行为人有代理权,这一点是表见代理之所以发生有权代理效果的根本理由。如本人交付印章于行为人保管,行为人以本人名义与第三人订立合同时,第三人根据行为人握有本人印章这一事实,即可相信行为人有代理权。就夫妻一方出卖夫妻共同共有房屋而言,一般不构成表见代理,但是,如果夫妻一度意图卖房,并向第三人表示由夫或妻一方全权处理,过后夫或妻后悔,并要求妻或夫不要卖房,但第三人不知也无从知道这一后悔情况。此后,妻或夫却擅自以夫妻双方或己方或对方名义将房屋卖给第三人,此时第三人即为善意,可主张表见代理,该房屋买卖合同有效。另一种情况是,夫妻一方虽未获得对方授权而以己方或对方或夫妻双方名义买卖房屋,对方知道而不作否认表示的,也应认定为表见代理,该房屋买卖合同有效。

       最后,本案中,郭某并未向刘某表露由杨某全权处理房屋买卖事宜,也无证据证实杨某以郭某名义与刘某签订房屋买卖合同后,郭某知情而不表示反对。作为买主的刘某,明知杨某所卖房屋是郭某与杨某的夫妻共同财产,且房产权属是登记在郭某名下,如欲购买此房,应当也有义务审查杨某是否获得郭某授权,其可通过一定方式向郭某了解杨某出卖房屋是否是他们夫妻共同意思。然而,刘某未尽该审查义务,只是听介绍人说郭某夫妻同意出卖该房屋给他就与杨某签订房屋买卖合同,这种仅凭杨某与郭某系夫妻关系就认定杨某的行为构成夫妻表见代理不符合法律的规定,该房屋买卖介绍人也未出示能够证明郭某同意将房屋卖给刘某的证据.

       综上所述,杨某出卖房屋的行为不能构成夫妻表见代理。杨某与刘某签订房屋买卖合同,事前未经共有人(且是登记权利人)郭某授权,事后郭某亦未追认,根据民法通则第66条第1款和合同法第48条第1款规定,该房屋买卖合同无效。

                                                                            来源:中国法院网 | 作者:杨伍姑

 
律师简介
北京合同纠纷诉讼律师-何一然
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