律师热线:13021035159
您的位置: 网站首页>> 成功案例>>正文

房产公司双重违约 购房定金应予双倍返还!

来源:北京合同纠纷诉讼律师 时间:2016-01-14 11:49:43

【案情简介】

       2003年2月20日,陈某与某房地产开发公司签订了一份《购房预订协议书》,约定购买该公司开发的一栋高层住宅楼的住房一套,开发公司在协议书中承诺,2003年5月底之前与陈某签订正式售房合同,2004年12月31日将房屋交付陈某使用。双方还约定,陈某于签协议时交付定金5万元,其余购房款分期支付。陈某依约于签协议的当天即2月20日交付了定金5万元。

但开发公司并没有履行其在协议书中承诺的于2003年5月底之前与陈某签订正式售房合同的约定,虽经陈某多次催促,但因开发公司始终未取得商品房预售许可证明,开发公司实际上无法与陈某签订正式售房合同。同时,陈某在前往工地了解情况时发现,工地施工标牌注明该工程的竣工日期为2005年8月20日,陈某由此认定,开发公司承诺的2004年12月31日交房亦不可能兑现。陈某对开发公司产生了极大的不信任感,遂向开发公司提出解除合同、双倍返还定金的要求,开发公司不同意,陈某无奈诉至法院。  

【问题提出】

       本案争议的三个焦点问题:1、是双方签订的《购房预订协议书》是否有效?2、是开发公司履行了告知无预售许可证的义务能否免除其违约责任?3、是开发商无法按期交房的预期违约是否成立?

【据法评析】

一、是双方签订的协议是否有效。

       开发公司认为,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”我公司直到现在法庭已经开始审理了都没有取得商品房预售许可证明,所以我们之间的协议是无效的,既然无效,我们只需退还陈某5万元即可。陈某则认为,该案不应当适用《解释》第二条的规定,而应适用第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。”法院认为,双方签订的是《购房预订协议书》而不是商品房预售合同,《解释》第二条是专门针对商品房预售合同规定的,并不适用于他们签订的《购房预订协议书》,《购房预订协议书》应认定有效,且应适用《解释》第四条的规定。

二、是开发公司履行了告知义务能否免除其违约责任。

      开发公司在开庭时陈述,其在与陈某签订协议书时已明确告知陈某他们没有取得商品房预售许可证明,陈某明知这一事实仍与他们签订协议,这是陈某自愿承担其后正式售房合同不能签订的风险,由此应当减轻或者免除开发公司的违约责任。而陈某对开发公司的说法予以了断然否认,他称开发公司从未告诉他他们没有取得商品房预售许可证明一事。法院认为,即便开发公司在签协议时告知了陈某没有取得商品房预售许可证明一事,但开发公司在协议中承诺于2003年5月底之前与陈某签订正式售房合同,这表明开发公司相信它能于2003年5月底之前取得商品房预售许可证明并与陈某签订正式售房合同,到期如不能签订正式售房合同,开发公司则应承担违约责任,而这已与开发公司在签订协议时是否告知了陈某以及陈某是否知道开发公司没有取得商品房预售许可证明一事无关了,故开发公司虽履行了告知义务但仍不能免除其违约责任。

三、是开发公司预期违约是否成立。

       所谓预期违约是指,在合同约定的履行期限之前,一方当事人明确表示他不打算履行合同了,或者虽然没有以口头、书面等形式明确表示,但他以自己的行为表明了不履行合同的态度,如根本就没有履行能力、始终不组织生产、转移财产逃避义务等。开发公司认为,他们不存在预期违约的问题,交房期限定的是2004年12月31日,我们正在按工程进度施工,且施工一天也没有停止,单凭工地施工标牌注明的竣工日期2005年8月20日认定我们不能于2004年12月31日交房属于主观臆断,只有到这一天才能判断我们能不能交房。法院认为,开发公司提出他们能于2004年12月31日交房,但没有提供相应的证据证实,另外,根据他们现在的施工状况,截止2004年3月法庭开庭审理时,工程仅进行到地下基础设施和地上一层建筑,经咨询有关权威部门,对这样30多层的高层建筑而言,它的建设周期一般为18个月,要想在年底交付使用是不可能的。法院根据经验法则,依据现有证据可以判断2004年12月31日开发公司不能履行交房的义务,无需等到那一天再验证,故开发公司已经构成预期违约,协议应当解除,并双倍返还定金。

       综上所述,本案开发商未依约于2003年5月底之前与陈某签订正式房屋买卖售房合同,已构成违约;现有证据表明,开发公司亦不能于2004年12月31日将房屋交付陈某,开发公司又构成了预期违约。鉴于开发公司双重违约,陈某要求解除双方签订的协议并适用定金罚则,符合法律规定,依法应予支持。即本案应判决解除双方签订的《购房预订协议书》,开发公司向陈某返还定金10万元。

【法律链接】

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

第四条:出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条:当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

第一百一十五条:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。                          来源:中国法院网 | 作者:金文

 
律师简介
北京合同纠纷诉讼律师-何一然
何一然
地区:北京- 北京市
手机:13021035159
E-mail:2179501@qq.com
执业证号:11101200910185041
律所:北京市一法律师事务所
律师简介:   何一然律师网是由何一然律师创办的,主要负责办理涉及民商事类型的诉讼案件,何律师,有五 年的公司法务经验和 四 年的律师事务所执业律师的经验 , 凭借着自身深厚的法学理论素养和文字功底,及快速学习吸收新知识的能力,尤其是对民法、合同法、民事诉讼法有着较为扎实的法学理论基础 , 因此,在诉讼程... [全文阅读]
  • QQ咨询
  • 网上咨询
  • 13021035159