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从本案看开发商为套取贷款签订虚假买卖合同引发的一房二卖纠纷的审查重点及法律适用!

来源:北京合同纠纷诉讼律师 时间:2016-02-02 10:59:02

案例简介

       甲将其开发的住宅一座卖与丁并签订商品房买卖合同,后丁支付全款,并在数月后办理入住,入住后屡次要求甲办理产权未果,后丁查询发现在其之前甲已就此房与戊签订了商品房买卖合同,在银行办理《个人住房按揭(抵押)借款合同》并经公证,现在还款期内,房屋产权已登记在戊的名下,抵押权人为该银行,丁故诉至法院,要求法院确认自己与甲之间的房屋买卖合同有效,确认甲与戊之间的房屋买卖合同无效,要求甲履行合同过户房屋。

案例评析

要解决此一房二卖而产生的商品房买卖合同纠纷,首先要先审查两个商品房买卖合同的效力,无论丁是否在诉求中单独提起合同效力确认之诉。其次要审查甲与戊之间物权转让的效力。

       第一、甲与戊签订的商品房买卖合同因意思表示不真实而无效。我们设定真实购房人丁与甲的买卖合同并无瑕疵,主要讨论甲为套取银行贷款而与戊签订的买卖合同。当事人真实意思表示是合同有效的必备要件,本案例中,甲与戊虽然签订了买卖合同,但双方并无房屋交易的真实意思表示,为实现甲套取银行贷款之非法目的而签订买卖合同(注,实践中戊多为开发商工作人员或亲属,一般对此明知),属于合同第五十二条第(三)项中以合法形式掩盖非法目的的情形,因此甲与戊之间的商品房买卖合同当属无效。

      第二、甲与戊之间的物权变动因买卖合同无效而无效。因房屋所有权已登记至戊的名下,需确认此物权变动无效,方可判令甲履行房屋过户登记义务将此房所有权转移至丁的名下,否则,戊取得登记在先,即使甲丁之间买卖有效,也无法直接判令将戊名下房屋转移登记至甲的名下。在物权法理论上,物权变动分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动,因买卖合同而转移房屋所有权即为基于法律行为的物权变动,根据我国民法通则及物权法的相关规定,因法律行为的物权变动原则上采取债权形式主义。即当事人之间要达成债权合意的意思表示(如买卖合同)并履行登记(不动产)或交付(动产)的法定形式方可产生物权变动的效力。就是说,房屋所有权的转移除履行变更登记外,还须具备有效的买卖合同方可产生效力。而本案例中,戊虽然取得房屋的所有权登记,但其与甲之间的买卖合同被确认无效,此所有权的转移缺少合法有效的债权合意,故此房屋的所有权转移是无效的。因此,丁可依据合法有效的买卖合同取得房屋的所有权,其要求甲将房屋过户登记至名下。

 
律师简介
北京合同纠纷诉讼律师-何一然
何一然
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律师简介:   何一然律师网是由何一然律师创办的,主要负责办理涉及民商事类型的诉讼案件,何律师,有五 年的公司法务经验和 四 年的律师事务所执业律师的经验 , 凭借着自身深厚的法学理论素养和文字功底,及快速学习吸收新知识的能力,尤其是对民法、合同法、民事诉讼法有着较为扎实的法学理论基础 , 因此,在诉讼程... [全文阅读]
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