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房屋承租人损毁邻居财产 房东应否承担责任?

来源:北京合同纠纷诉讼律师 时间:2016-02-25 11:12:50

【案情】

      房东甲将房屋出租给乙,在乙承租期间,乙的儿子玩火,导致火灾,造成邻居丙、丁房屋内的财产被烧毁。现丙、丁分别提起诉讼,要求甲赔偿损失。经查,乙在事发后不久,去向不明。

【分歧】 本案在审理中,有以下几种观点:

1、以相邻法律关系来处理,判令甲承担责任。

2、甲不是侵权人,不承担责任,乙承担责任。

3、甲、乙构成共同侵权,承担连带责任。

4、如果甲出租给乙的房屋有火灾隐患或对火灾的发生有过错,则承担与其过错相当的赔偿责任。

5、甲承担补充赔偿责任,又分两种:①甲承担全部损害的补充赔偿责任,不可向乙追偿;②甲承担与其过错相当的补充赔偿责任,并且有权向乙追偿。

【评析】

       笔者同意第五种的第二个观点,即甲承担与其过错相当的补充赔偿责任,并且有权向乙追偿。

       首先,本案是一起因过失侵权行为引起的财产损害赔偿纠纷,在确定甲应否承担赔偿责任或承担何种赔偿责任时,应适用利益衡量的思考方式,根据公平原则进行处理。因为甲将公有居住房屋转租给乙后,在转租期内已失去对房屋的使用权和控制权,且邻居丙、丁房屋内的财产损害事实系乙的儿子玩火导致火灾造成,也即丙、丁财物受损的后果与甲转租房屋之间并没有直接的因果关系。因此,甲对火灾的发生和邻居丙、丁房屋内的财产损害并没有违约或侵权行为,不应承担侵权过错责任。但是,甲作为房屋转租人,通过转租房屋而获得收益;同时,乙在事发后又去向不明。所以,如果不考虑双方当事人之间的利益失衡,仅以甲没有侵权过错责任为由驳回丙、丁的诉讼请求,将会导致丙、丁在遭受房屋内的财产损失并且又支付了一定数量的诉讼费用后,因得不到司法的救济反而扩大损失范围,与我国民法的公平原则相悖。所以,在丙、丁的财产利益受损却又实际无法获得补救的情况下,适用利益衡量的思考方式,对权利背后所蕴涵的主体之间的利益关系进行实质判断后,由甲承担补充赔偿责任,实质上是在特殊情况下按公平原则平衡当事人之间的利益冲突,实现法的价值精神的重要体现,这样的处理结果既合法又合情合理。  

       其次,基于利益的平衡,让甲承担相应的补充赔偿应把握尺度,即不能让甲承担丙、丁财产损害的全部损失。因为如果让甲承担全额的补充赔偿,就会造成新的利益失衡问题。

       所以,为平衡双方当事人的利益结果,本案甲只承担适当的补充赔偿责任,这样也利于恢复邻里的和谐、友好关系。

 
律师简介
北京合同纠纷诉讼律师-何一然
何一然
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执业证号:11101200910185041
律所:北京市明宪律师事务所
律师简介:   何一然律师网是由何一然律师创办的,主要负责办理涉及民商事类型的诉讼案件,何律师,有五 年的公司法务经验和 四 年的律师事务所执业律师的经验 , 凭借着自身深厚的法学理论素养和文字功底,及快速学习吸收新知识的能力,尤其是对民法、合同法、民事诉讼法有着较为扎实的法学理论基础 , 因此,在诉讼程... [全文阅读]
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