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如何理解商品房广告宣传中的要约和要约邀请

来源:北京合同纠纷诉讼律师 时间:2016-03-03 09:06:10

要约邀请是我们在日常生活中经常见到的两个法律术语,虽然常见,但业外人士不很容易弄清其概念,业内人士也不很容易划分清楚其界限和内涵。这就给我们――经常要利用各种手段宣传我们的产品和服务――的房地产行业出了一道难题。但因其内涵、法律效力及可能引起的法律后果有很大的不同,所以,如何理解商品房广告中到底哪些宣传属于要约,会构成合同条款的内容,哪些宣传属于要约邀请,不会构成合同条款的内容,对我们的意义还是非常重要的。

一、要约和要约邀请
  要约在《中华人民共和国》第十四条中有明确的定义:“要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:
(一)内容具体确定;
(二)表明经受要约人,要约人即受该意思表示约束。”
要约是希望同他人订立合同的意思表示,如果受要约人承诺,要约人就要受要约的约束,就要承担相应的法律责任。
  要约邀请在《中华人民共和国合同法》第十五条有明确的定义:“ 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
  商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”
  要约邀请又称要约引诱,是希望他人向自己发出要约的意思表示,是当事人订立合同的预备行为,行为人在法律上无须承担责任。
  要约和要约邀请的区别在于:
  1、要约是当事人自己主动愿意订立合同的意思表示,以订立合同为直接的目的;要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。
  2、要约必须包括将来可能订立的合同的主要的内容,要约中含有当事人表示愿意接受要约约束的意思,而要约邀请则不含有当事人接受约束的意思。
  3、要约大多数是针对特定的相对人的,故要约往往采用对话方式和信函的方式,而要约邀请一般针对不特定的相对人的,故往往通过电视、报刊等媒介手段。
  美国曾有一个很著名的案例,一个服装店在自己的橱窗上贴出广告,说某年某月某日第一个到该店购买服装的客人将享有以一个美金的价格购买到价值几千美金的皮大衣。很多看了广告的人都同店家一样,认为该广告是要约邀请,没有当真。但有一位老太太,真的是从夜里就来排队等候了,那一天开始营业后,她第一个到店,拿着一美元非要买一件皮大衣,店家不卖。为此,双方打上了法庭,法庭裁定,该广告虽然不是针对特定人,但因内容具体确定,不能理解为要约邀请,而是要约,判定服装店以一美元的价格卖给老太太一件皮衣。

二、针对商品房广告宣传中的要约和要约邀请的法律规定
  《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第十五条第二款“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约”;
  《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号,以下简称司法解释)第三条 :“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。

三、如何理解商品房广告宣传中的要约和要约邀请
  1、总的原则:
  合同法和司法解释均将商业广告和商品房的销售广告和宣传资料定性为要约邀请。
2、除外规定:
  即当商品房的销售广告和宣传资料同时符合下列条件时,其性质将变为要约,出卖人违反的,将承担违约责任:①出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺;②该说明和允诺具体确定;③该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响;④该说明和允诺不论是否载入商品房买卖合同。
3、房屋及相关设施:
  应理解为硬件设施,包括三个层次:①房屋结构部分,房屋内装饰装修、水电煤气、各种管线等;②房屋所在楼宇的公共部分,比如大堂、电梯间、楼梯间、外立面等的造型、颜色、用材及品牌、装饰装修标准等;③房屋所属项目的配套、绿化、规划道路、供暖方式等。
不应包括软件部分,如选聘的物业管理公司的品牌,服务配套中服务商的品牌。
  因此,在广告宣传中,对硬件部分应非常慎重,而对于在销售中作为卖点公开承诺的很具体的软件部分,只要承诺时实事求是,产品交付时与第三方的合同确实在履行,就应认定宣传者已履行承诺,不必要求软件部分像房屋一样长期不变。
4、商品房开发规划范围:
  狭义的理解应为:规划批准的项目用地范围内的所有建筑及配套设施,是一个空间方位的概念。
  广义的理解应为:规划批准的项目中所涉及的组成建筑和配套设施的所有元素。凡是与该元素有关的,都应列入此范围。
  比如说,某某项目规划用地范围外的一块地,客户投诉说,销售人员在卖房时承诺是一片绿地,也不会有超高建筑,但事实并非如此。按照狭义的理解,该说明和允诺不在商品房开发规划范围内,只能理解为要约邀请;但如果按照广义的理解,绿地是组成建筑和配套环境的一个元素,因此,对于绿地的说明和承诺应理解为要约。
通常情况下,我们认为对商品房开发规划范围应按照狭义的理解,但如果对超出商品房开发规划范围外的事务的说明和承诺对客户非常重要又比较具体明确,不能排除被认定为要约。
5、说明和允诺具体确定:
  具体确定是区分要约和要约邀请的很重要的一点,所谓具体确定,通常是指要约的内容明确、全面,受要约人通过要约能清楚的知道要约人的真实意思表示和将来可能订立的合同的主要的内容。
6、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响:
  什么样的说明和允诺对想要订立商品房的买卖合同的客户具有重大的影响,因人而异,不同的客户关注点会非常的不同,因此,如果仅因为这一点发生纠纷,法官的自由裁量度将会很大,比较难以作出判断。但房屋价格的构成是发展商确定的,确定价格的依据会是发展商比较容易掌握的。大众通常也会知道不同的设施和不同的材料、配套等对商品房价格的影响,不同价格房屋所对应的客户群的要求是不同的。这一点客户和法官也会对此有个常识性的判断。

 
律师简介
北京合同纠纷诉讼律师-何一然
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